亳州信息网
星座
当前位置:首页 > 星座

土地增值稅下月開征對房企利潤造成重大影響

发布时间:2019-11-09 05:53:41 编辑:笔名

土地增值税下月开征 对房企利润造成重大影响

房地产调控再出重拳国家税务总局站昨天公布一份通知,从今年2月1日起

,将正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税据悉,这一税种

自1993年推出后一直没有正式征收业内人士普遍认为,该税种的正式开征,将

对房地产企业的利润造成重大影响

2月1日起全面清算

昨天,国家税务总局站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值

税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)这份签署日期为2

006年12月28日的通知指出,从2007年2月1日起开始,全国房地产企业

将全面进行土地增值税的清算工作

《通知》表示,土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算,"对于分期开

发的项目,以分期项目为单位清算开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,

应分别计算增值额"

通知规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开

发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下,房产项目应该进行土地增值税清算

对于已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面

积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租

或自用的需要进行结算;此外,对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的

;以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算

所谓土地增值税,就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后

增值额再以比例缴纳的税收此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套

设施等等,这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证

房地产调控继续深入

国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一

税种,由于此后房产一度不景气,该条例至今没有正式征收

从2005年年底开始,深圳首先提出恢复土地增值税,此后全国各地陆续开始

恢复这一税种目前来看,国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业

按照预(销)售商品房收入1%~2%的比例进行预征,而部分地区则尚未开始预征

业内人士表示,此次出台与过去政策最大的区别在于:土地增值税清算条件发生

了本质的变化据介绍,过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为

结算节点,"也就是说,只要项目公司不注销,公司就可以长期不进行土地增值税的

结算"而目前,只要单期项目就可以成为结算单位,显示政府要求执行增值税征收

的态度非常明确

分析人士表示,此次土地增值税清算的通知,意味着国家对于今年房地产市场的

调控还将继续,分析师表示,房地产税收环节调控,以前是一个一直没有补的漏洞,

从去年以来出台的一系列文件都表示,政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复

和完善

2006年12月7日,2006年中央经济工作会议明确提出,要加强对房地

产市场的合理引导和有效调控,抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨

房产商利润面临下调

昨天采访上海各大房地产开发商时,公司负责人所持观点非常统一他们认

为,对于房地产开发公司来说,一旦进行增值税结算,房地产开发企业的利润将会面

临相当大的下调压力

按照1993年的规定,土地增值税实行四级超率累进税率即增值额未超过扣

除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过

扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、

未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为6

0%

基金公司研究员指出,此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同如

果完全按照规定的累进税率计算,原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面

影响由于这些公司此前拿地普遍价格低廉,这使得公司未来将会为此付出非常高昂

的增值税

与此同时,分析师表示,从去年年初开始,关于土地增值税的清算传闻已经开始

预演从去年开始,几家大的房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计

提,因此从账面来看,这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异

沪上一家大型地产商负责人表示,如果算上土地增值税,房地产行业将成为市场

中征税比例最高的一个行业之一,由于盈利空间下调,未来企业对于房地产行业的参

与程度将会继续下降事实上,经历了两年的宏观调控之后,已经有大量小型房地产

商开始退出这一行业,而随着调控深入,这一趋势将变得更加明显

针对国家税务总局将正式向房地产开发企业征收土地增值税一事,业内人士认为

,此举会对相关公司的利润产生较大影响,但对楼价影响要视情况而定,而有关上市

公司已经开始未雨绸缪,料在股市强势行情下,其股价表现不会出现大的震荡

"这肯定会对房地产企业经营状况有所影响,但是不会十分明显"中国指数研

究院华东分院副院长陈晟昨天对上海东方早报表示,一方面,对于长期经营房地

产业务的企业而言,这部分成本的增加在可以承受的范围之内;另一方面,政府通过

宏观调控措施,可以更好的维护市场秩序,并保护中低收入者的利益,长远看有利于

经济大环境的改善

市场对土地增值税从严征收早有预期,如万科A等多家地产商已计提了该部分税

收此外,对于此次土地增值税的征收是否会对房屋价格产生较大影响,陈晟表示,

理论上,土地成本的上涨会推动房价的上涨但从市场的角度讲,这还要视乎市场需

求而定如果市场购房需求疲软,那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上,恐怕也是

行不通的

他指出,对于上海外环附近的楼盘,市场需求较弱,要把土地成本转嫁到房价上

并不现实而对市中心黄金地段的楼盘而言,市场需求旺盛,有的楼盘甚至供不应求

,这部分楼价格可能因此上涨

相关:

土地增值税新政抬高房企成本 开发商遭遇压力

"酝酿了多时的土地增值税清算制时代看来是真的来了"昨天,招商地产上海

分公司一位高层人士感慨,就在昨晚,国税总局发布《关于房地产 开发企业土地增

值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》),进一步明确房地产开发企业土地

增值税进行清算式缴纳的适用范围,以扭转目前以"预征"为主的土地增值税缴纳现

状房地产业内表示,房地产企业大多项目的开发成本将增加

从"预征"步入"清算"时代

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权

、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地

增值税

具体税率为四级超率累进税率:即增值额未超过扣除项目金额50%的,税率为

30%;增值额占扣除金额50%至100%,税率40%;增值额占比100%至

200%,税率50%;增值额占比200%以上,税率为60%

但是,因为此前对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详,又有《土

地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:由于涉及成本确定或其他原因,而无法

据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税"目前各地土地增值税征收多采用预

征收制,即便是预征,也是近几年才真正贯彻的税种"一位南京开发商称同时,

因为该税种为地方税种,土地增值税目前在各地的征收标准不一例如,南京普通商

品房预征标准为销售金额的1%,商铺为2%,高档别墅为3%而上海开发商则表

示,大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%

但是,根据昨天发布的《通知》精神,由于细化了清算办法,以清算方式征收土

地增值税的可操作性加强,这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税"清算"

时代

违规门槛同步抬高

《通知》规定,土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的

项目,以分期项目为单位清算开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分

别计算增值额业内人士特别指出,这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算

土地增值的情况

关于土地增值税的核定征收范围,《通知》称,对于因未设置账簿、擅自销毁账

簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项

目金额情况,以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为,税务机关可以

参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征

率的征收率核定征收土地增值税

开发商遭遇成本压力

在土地大幅度升值的市场情况下,土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成

本压力此前就有开发商向透露,为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加

,本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法万科董事会秘书肖

莉也坦言,一旦正式开始执行土地增值税清算办法,一些房地产开发公司可能遭遇较

大的税负压力从2004年起,万科即开始为土地增值税的清算提留准备金,20

04至2006三年,万科提留的准备金从4000万提高到9000万,再提高到

3个亿

但是,也有开发商称,有清算就有补交和退税两种说法,即开发商的预先缴税额

如果低于最后清算出来的应缴税金额,开发商需要补交税款,但如果开发商的预缴金

额大于实际应纳税额,则需要退税"近三年来,开发商拿地成本已经很高,如果计

入扣除金额,增值率其实不高"一位开发商称

而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条,纳税人建造普通标准住

宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,可免征土地增值税

儿童咳嗽专用药哪个牌子好
静脉炎治疗方法
肠道感染用远大医药立可安